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作者 | 汪正 北京市东权律师事务所合伙人

张妍 北京市东权律师事务所合伙人

从2002年“百家湖·枫情国度”案开始，涉及楼盘名称与他人注册商标冲突的商标侵权案件引发关注。如何处理楼盘名称与他人注册商标的冲突问题，理论界、实务界存在不同认识，各地法院的判决也结果迥异。2012年12月，最高院就一件“星河湾”案已作出再审裁定。2015年6月，最高院公开了另外三件“星河湾”案再审判决，上述案件于2013年提审、2015年2月方才作出判决。至此，相关争议问题有了更为清晰的定论，楼盘名称与注册商标的冲突得以基本解决，但并未彻底解决。本文主要讨论楼盘商品、服务的关联程度，即，楼盘相关商品、服务对应的《类似商品和服务区分表》项目以及与楼盘相关的商品、服务的相同类似判定问题。

一、楼盘相关商品、服务对应的《类似商品和服务区分表》项目

楼盘与不动产、房地产、商品房属于大致等同的概念（为行文方便，上述概念在本文中通用），可分为建造、销售以及楼盘交付使用三个阶段，即：房地产开发商通过立项审批、规划设计以及工程报建，取得《建筑工程施工许可证》后进入建造阶段；在房地产管理部门核发《商品房预售许可证》后开始销售；项目工程经验收合格后交付使用，移交给物业公司管理，产权归取得住宅所有权的业主所有。问题是，上述概念较为宽泛，与《类似商品和服务区分表》相对应的可能是多个商品、服务类别，甚至没有完全精准的商品、服务项目与之对应。

对于与不动产有关联的服务项目，《类似商品和服务区分表》第36类3604类似群“不动产事务”列有“不动产出租；不动产代理；办公室（不动产）出租；不动产管理；公寓管理；公寓出租；住所代理（公寓）”等。第37类3701类似群“建设、维修信息服务”列有“建筑施工监督；工程进度查核；建筑信息”等；3702类似群“建筑工程服务”列有“建筑；砖石建筑；建筑物防水；建筑物隔热隔音；安装水管；管道铺设和维护；盖房顶；安装门窗”等；3704类似群“建筑物装饰修理服务”列有“室内装潢修理；室内外油漆；清洁建筑物（外表面）”等。

但是，对楼盘名称进行商标注册似乎并没有可直接对应的商品项目，即楼盘本身不能作为商品申请商标，与楼盘有关的商标注册申请只能以不动产服务申报。2003年7月3日，国家工商行政管理总局商标局《关于“商品房”如何确定类问题的复函》（商标函［2003］32号）指出：在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于37类，以“商品房建造”申报；出售“商品房”的服务属于36类，以“商品房销售服务”申报。2007年版《类似商品和服务区分表》增加了上述服务项目。除“小悦城”案外，本文案例中涉及的注册商标由于申请日期较早均未涵盖上述两项服务项目。与楼盘商品、服务相接近的情形还有是否允许“商场、超市服务”（批发、零售服务）项目注册商标。商标局《关于国际分类第35类是否包括商场、超市服务问题的批复》（商标申字［2004］第171号）指出：商场、超市属于销售商品的企业，其主要活动是批发、零售。《商标注册用商品和服务国际分类》第35类的服务项目不包括“商品的批发、零售”，商场、超市的服务不属于该类的内容。2007年版《类似商品和服务区分表》第3501类似群中新列“为零售目的在通讯媒体上展示商品”项目；2014年《类似商品和服务区分表》新增第3509类似群“药品、医疗用品零售或批发服务”。可见，一般情况下，商场、超市在中国不能作为服务项目注册商标。商场、超市与楼盘面临相同的问题，即，无法注册商标的特定项目是否受法律保护？正是因为楼盘无法作为商品注册商标，而楼盘名称在实践中是普遍存在的，大量的冲突、争议由此而起。

二、案例数据分析

据笔者不完全统计，在楼盘名称与注册商标冲突的商标侵权案件中，涉及第36、37类注册商标且形成判决的案例32件。分析上述案例数据，有以下特点：

第一，案件的审级以及地域分布。目前全国已有十多个省份法院对楼盘名称相关的商标侵权案件作出判决，其中，广东6件，北京、江苏各5件，山东4件，浙江、河北各2件，上海、天津、河南、陕西、安徽、福建、四川、吉林各1件。一审判决32件，二审判决20件，二审调解裁定1件，再审判决、裁定7件（地方法院再审判决2件、裁定1件，最高院再审判决3件、裁定1件），最高院再审申请案件1件（已经提审，但尚未判决/判决未公开），共61件判决、裁定。上述案件的上诉率（32/51）、再审率（8/20）都较高，说明此类案件争议较大。

第二，案件及裁决的时间分布。最早的相关案例是2002年作出一审判决的“百家湖·枫情国度”案，案件提起诉讼的时间大致集中在2004年至2005年、2011年以及2013年三个阶段。2004年，最高院针对“百家湖·枫情国度”案作出（2003）民三他字第10号答复，且江苏高院审结的该再审案列入最高院公报案例（2005年第10期）。此外，陕西省西安中院审结的“TAIKOO SHING”案列入2011年中国法院知识产权司法保护50件典型案例，北京三中院审结的“小悦城”案列入北京法院2013年知识产权十大典型案例。上述情况说明，此类案件法律关系复杂，关注度较高。此外，上述关注度较高的典型案例可能引发了当时更多的新案件，从而形成诉讼案件较为集中的三个阶段。

第三，法院判定楼盘商品、服务构成相同、类似的分布。在上述61份裁决中，共26份裁决认定：开发、销售、建造不动产项目与第36类或第37类不动产销售、建筑服务构成相同或类似，楼盘商品与第36、37类不动产管理、建筑服务构成类似。当然，部分裁决基于地名合理使用等其它原因认定楼盘名称并不构成商标侵权。在最高院2012年再审判决认定建造、销售过程中使用被控侵权标识构成商标侵权以及最高院2015年再审判决认定不动产管理、建筑等与商品房销售应认定为商品与服务之间的类似后，这一问题的争论才基本得以解决。

第四，法院判定赔偿数额的分布。众所周知，楼盘销售价格较高，利润较高。相比之下，法院对该类楼盘名称商标侵权案件的酌定赔偿额普遍偏低。在相关案例中，北京市朝阳区法院及北京三中院判定60万元，广东省深圳中院判定40万元，山东省青岛中院及山东高院判定24万元，河北省唐山中院判定20万元。最高院在2015年三个再审案中也只酌情分别判定5万元、10万元和20万元的赔偿数额。其余案件判定的赔偿额均在10万元以下。

三、法院关于楼盘商品、服务的相同、类似判定

第一，部分地方法院观点：第36、37类房地产服务商标保护范围并不包括楼盘商品、房地产名称和房地产本身，第36、37类不动产管理、建筑与楼盘商品不构成类似。

部分地方法院认为：商品房本身并不能作为商品商标获得注册，其仅能在服务类申请注册；第36、37类房地产服务商标保护范围仅是提供的相关服务，并不包括楼盘商品、房地产名称和房地产本身。比如，广东省佛山中院、广东高院在“东海花园”案中的判决，以及广东高院、四川高院、天津高院在“星河湾”案中的判决。江苏省南京中院在“乐居雅花园”案中认为：一个楼盘名称只对应一个楼盘。因此，每个楼盘或楼盘中每户单元都是唯一产品，对于唯一产品只能用唯一的名称进行标注，无须使用商标来标明楼盘的来源。据于这些因素，在商品国际分类表中，房地产不在其列。房地产只能就其提供的房地产销售服务，申请注册服务商标。①

此外，部分地方法院认为：第36、37类不动产管理、建筑与楼盘商品不构成类似。比如，上海一中院在“香榭丽花园”案、浙江高院在“四季花城”案中的判决。②

第二，部分地方法院及最高院观点：开发、销售、建造不动产项目与第36类或第37类不动产销售、建筑服务构成相同或类似，楼盘商品与第36、37类不动产管理、建筑服务构成类似。

此类法院判决认为：在判定商品、服务之间以及商品与服务之间是否存在相同类似关系时，《类似商品和服务区分表》可以作为参考，但不是唯一依据。判定相同类似关系应当以相关公众的一般认识综合判断，考察商品、服务在功能用途、消费对象、销售渠道等方面的因素。具体到不动产，还需充分考虑商标局2003年《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》将“商品房建造”、“商品房销售服务”项目列入商标申请注册的范畴这一事实。部分地方法院及最高院认定不动产销售、建筑服务相同类似的观点可分为两类情形。

第一类情形，开发、销售、建造不动产项目与第36类或第37类不动产销售、建筑服务构成相同或类似。比如，河北高院在“星河湾”案、北京市朝阳区法院在“小悦城”案、陕西省西安中院在“TAIKOO”案、山东省淄博中院在“孔雀城”案中的判决。③2012年，最高院针对上述“星河湾”案作出再审裁定，维持河北高院二审判决。④安徽高院、福建高院在“金方星河湾”、“好旺星河湾”案中也持有此观点，而且判决思路相似。⑤郑州中院在“金色港湾”案中认为：被告在不动产销售等服务活动中使用相关标志，属于在相同服务上使用与原告第36类注册商标相近似的标识的行为。但是，原告房地产服务商标的保护效力限于建造、销售、出租、管理等不动产服务活动，不及于开发项目本身，即无关楼盘或小区的名称。⑥

第二类情形，楼盘商品与第36、37类不动产销售、建筑服务构成类似。比如，北京市朝阳区法院在“世桥国贸”案、北京市海淀区法院及北京一中院在“西钓鱼台嘉园”案、江苏省徐州中院在“万通佳苑”案、江苏省南通中院在“星河湾花园”案中的判决。⑦2015年，针对“星河湾”案中的江苏高院、四川高院、天津高院二审判决，最高院做出再审判决，认定楼盘商品与第36、37类不动产销售、建筑构成类似。⑧最高院认为：原告注册商标核定的服务类别分别是第36、37类不动产管理、建筑等，与商品房销售相比，两者功能用途、消费对象、销售渠道基本相同，开发者均系相关房地产开发商，不动产管理、建筑等服务与商品房销售存在特定的联系，应当认定为商品与服务之间的类似。原告以“星河湾”命名的楼盘具有较高的知名度。被告开发楼盘所命名的楼盘名称事实上起到了识别该楼盘的作用，其实质也属于一种商业标识。加之现代社会信息流通丰富快捷，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘亦非罕见，被告此种使用方式，会使相关公众误认该楼盘与原告开发的“星河湾”系列楼盘有一定的联系。因此，被告将被控侵权标识作为楼盘名称使用，容易使相关公众造成混淆误认。笔者认为：最高院的这一认定完全符合商品与服务判定类似的客观现实和规律，从根本上解决了地方法院认识不一致的问题。

第三，部分地方法院观点：针对不动产项目建造、销售的不同阶段，可能适用第36类或第37类不同类别的商标。

对于第37类不动产建造，现有法院判决并不一致。比如，在“东海花园”案中，浙江省宁波中院认为：涉案楼盘的建筑已结束，不存在对原告第37类注册商标的侵权。但是，在“诚品建筑”案中，北京一中院认为：原告第37类注册商标核定使用的服务包括建筑物的营建，建筑，被告在其开发的楼盘、广告宣传、网络宣传中使用被控侵权标识中使用“诚品建筑”字样，足以使一般公众认为二者存在特定联系，故二者是类似服务。⑨

对于第36类不动产销售，现有法院判决则较为一致。在“小悦城”案中，北京三中院认为：房地产开发是指建设施工房地产项目，即房地产从无到有的建造行为；涉案注册商标核准的不动产出租、不动产管理、商品房销售则是指在房地产项目建设完成后进行出租、管理和销售，即在已有房地产的前提下的使用和销售行为。本案的争议是被告在涉案项目上的商品房销售及物业管理方面使用“小悦城”是否侵害了涉案注册商标专用权，而并不涉及涉案项目建设施工方面的内容。在“世桥国贸”案中，北京二中院认为：被告从事楼盘项目开发、销售等经营活动，属于第36类服务，而不属于被告抗辩的第37类服务。⑩

第四，最高院观点：楼盘建成并销售交付使用后作为楼盘名称的使用构成商标侵权，但不一定判令停止使用小区名称。

最高院2012年针对“星河湾”案的前述再审裁定认为：被告建造、销售过程中使用“星河湾”的行为已经完成，二审判决已经支持原告关于立即停止商标侵权及不正当竞争行为的诉讼请求。虽然被控的小区目前仍以“星河湾”命名，但该命名在楼盘建成并销售交付使用后，已经转变成对小区名称及相应地理位置的表示，该行为已不属于在建造、销售过程中对原告所主张的商业标志的使用，不构成对原告的侵权和不正当竞争，不属于继续侵权行为。在其后的“明月港湾·星河湾”案中，江苏省南京中院也作出类似判定。

但是，最高院2015年针对前述另外三件“星河湾”案再审判决认定：一方面，被告将被控侵权标识作为楼盘名称使用，容易使相关公众造成混淆误认，侵犯了原告注册商标专用权。另一方面，根据民法关于善意保护之原则，在商标权等知识产权与物权等其他财产权发生冲突时，应以其他财产权是否善意作为权利界限和是否容忍的标准，同时应兼顾公共利益之保护。由于“星河湾”已经当地行政机关批准为标准地名，小区居民已经入住多年，且并无证据证明其购买该房产时知晓小区名称侵犯原告商标权，如果判令停止使用该小区名称，会导致商标权人与公共利益及小区居民权益的失衡，因此不再判令停止使用该小区名称，但被告在其尚未出售的楼盘和将来拟开发的楼盘上不得使用相关“星河湾”名称作为其楼盘名称。笔者认为，最高院2015年再审判决进一步澄清了商品房交付使用后楼盘名称的性质以及商标侵权责任的承担方式。即，最高院2012年再审裁定基于合理使用而认定楼盘建成并销售交付使用后不构成商标侵权。但是，最高院2015年再审判决实质上认定楼盘建成并销售交付使用后仍构成商标侵权，但是考虑到该案特殊情形并基于利益平衡原则判定不再停止使用小区名称。

四、思考

一方面，楼盘名称与注册商标的冲突得以基本解决。楼盘名称与注册商标的冲突问题极为复杂，在2002年至2012年乃至2015年长达十多年期间，各地法院认识并不一致。最高院2012年再审裁定及2015年再审判决已经基本解决了不动产管理、建筑等与楼盘商品之间的类似商品和服务问题，也基本解决了建造、销售过程中以及楼盘建成并销售交付使用后的楼盘名称与第36、37类注册商标的冲突问题。但是，楼盘名称与注册商标的冲突纠纷还会不断上演。2015年7月13日北京法院网报道：北京市海淀区法院受理了北京紫玉山庄房地产开发有限公司针对另一房地产公司“紫玉公馆”商标侵权案。原告请求判令被告立即停止商标侵权行为，赔偿原告经济损失300万元和维权合理费用。

另一方面，楼盘名称与注册商标的冲突并未彻底解决。首先，在二审终审判决之前，楼盘建筑、销售行为很可能已经结束并交付使用。而最高院2015年再审判决可能被解读为：对于商品房交付使用后楼盘名称的商标侵权的责任承担方式，一概不再判令停止使用小区名称。其次，法院在该类楼盘名称的商标侵权案件中酌定赔偿数额普遍偏低。在此情形下，商标权人及时有效地制止侵权行为的救济途径可能就是诉前或诉中临时禁令，请求法院责令被告立即停止建造、销售楼盘行为。然而，由于楼盘价值巨大，商标权人需提供数额相当巨大的担保金。最终的结果就是，楼盘名称侵权的成本可能大大低于其非法收入，而商标权利人的维权成本则很高。

如何切实保护商标权人的利益？笔者认为：其一，应当提高赔偿数额，从而对侵权实施者产生威慑，有效防止侵权行为的发生。其二，最高院2015年再审判决需正确解读。最高院在判令不再停止小区名称时考虑到该楼盘名称已经过当地行政机关批准为标准地名，小区居民已经入住多年等因素。但是，如果另一案件的案情与上述考量的因素不同，是否还适用不再判定停止小区名称？比如，如楼盘名称未被核准为地名，小区居民并未已经入住多年，被告在销售楼盘名称过程中误导消费者、不当利用涉案注册商标知名度的意图非常明显等等。

注释：

①广东省佛山中院（2005）佛中法民三终字第2号民事判决书、广东高院（2005）粤高法民三终字第113号民事判决书、广东高院（2012）粤高法民三申字第11号民事裁定书、四川高院（2012）川民终字第21号民事判决书、天津高院（2012）津高民三终字第2号民事判决书、江苏省南京中院（2011）宁知民初字第36号民事判决书

②上海一中院（2003）沪一中民五（知）初字第170号民事判决书、浙江高院（2005）浙民三终字第66号民事判决书

③河北高院（2011）冀民三终字第114号民事判决书、北京市朝阳区法院（2013）朝民初字第 8370号民事判决书、陕西省西安中院（2011）西民四初字第528号民事判决书、山东省淄博中院（2014）淄民三初字第3号民事判决书

④最高院（2012）民申字第559号民事裁定书

⑤安徽高院（2012）皖民三终字第29号民事判决书、福建高院（2013）闽民终字第997号民事判决书

⑥河南省郑州中院（2006）郑民三初字第276号民事判决书

⑦北京市朝阳区法院（2005）朝民初字第3308号民事判决书、北京市海淀区法院（2005）海行初字第348号行政判决书、北京一中院（2006）一中行终字第464号行政判决书、江苏省徐州中院（2005）徐民三初字第13号民事判决书、江苏省南通中院（2011）通中知民初字第8号民事判决书

⑧最高院（2013）民提字第102号、第2号、第3号民事判决书

⑨浙江省宁波中院（2004）甬民二初字第195号民事判决书、北京一院（2004）一中民初字第1544号民事判决书

⑩北京三中院（2013）三中民终字第1594号民事判决书、北京二中院（2005）二中民终字第11995号民事判决书

江苏省南京中院（2014）宁知民再终字第1号民事判决书